Ombildning äganderätt

Redan år 2012 uppkom frågan om att ombilda bostadsrättsföreningen till äganderätt.

Brf. Skälby Gård gjorde då en konsekvensanalys och vad som måste ske för att genomföra denna process (Se nedan) en del boende accepterade inte den utredning som var genomförd utan krävde av styrelsen att en ny analys genomfördes av Widerlöv & Co i Uppsala som var kända att vara proffs på detta. När Widerlöf & Co efter ett tag såg att de skulle komma till samma resultat som den tidigare analysen så avblåstes fortsatt arbete och nedläggning av kostnader. Konstateras kan också att i och med att omflyttningen var och är så stor så hade processen aldrig gått att genomföra.

Ombildning av bostadsrätt till äganderätt?
Fråga:
Inom bostadsrättsföreningen Skälby Gård har fråga uppkommit beträffande ombildning
till äganderätt.
Syfte:
Det finns ett flertal syften med ombildning till äganderätt följande är de viktigaste.
Minska boendekostnaderna.
Öka värdet av boendeinvesteringen.
Minska skattekostnaderna.
Öka den enskildes frihet.
Minska den totala belåningen.
För att utreda möjligheterna för Brf. Skälby Gård att genomföra en sådan omvandling
samt vilka konsekvenser det för med sig så har styrelsen gjort en första analys.
Bakgrund:
Det vanligaste under senaste år är att hyresrätter (allmännyttan) ombildats till
bostadsrätter.
Att ombilda bostadsrätter (Radhus/grupphus/parhus/villor) till äganderätt har i första
hand varit drivkraften att det blir billigare boende för den enskilde.
Räntor:
En av anledningarna är den skattemässiga skillnaden mellan räntorna för
bostadsrättsföreningens lån och ett privatlån. En BRF som betalar räntor på ett lån får i
princip inte dra av någon kostnad för detta, medan räntekostnaderna för ett privatlån är
avdragsgill till 30% när man deklarerar.
Investering:
En annan anledning till friköp är värdet av den långsiktiga investeringen. Man kan med
största sannolikhet räkna med att värdet på ett friköpt objekt är stabilare än värdet av en
bostadsrätt.
Om våra avgifter låg lägre så skulle försäljningspriserna vara betydligt högre, men med
nuvarande belåningsgrad finns ingen möjlighet att sänka avgifterna. Så länge
räntenivåerna ligger på dagens nivåer så behöver vi inte att höja månadsavgiften. Men
alla vet att räntehöjningar kommer och det spekuleras vilt när och hur stora.
Det överskott som föreningen skapar är bättre att fondera för att konsolidera föreningen
till en ekonomiskt välmående BRF.
Med ett friköpt hus och personliga lån finns betydligt större möjlighet att balansera
räntekostnader och amorteringar till nivåer som är anpassade till den personliga
ekonomin.
Ansvar:
Man skall vara medveten om att vi hela tiden talar om två helt skilda boendeformer.
Bostadsrätten innebär ett gemensamt ägande med ett gemensamt ansvar och
gemensam skyldighet att tillsammans med övriga innehavare klara av allt vad ett
ägande innebär.
Men det betyder också att man personligen inte har kontroll av allt underhåll , om hur lån
placeras, andrahandsuthyrning eller ombyggnationer osv. Detta bestäms i
underhållsplaner och av styrelsens beslut. Även om mycket av underhållsansvaret ligger
på den enskilde.
Äganderätten innebär att man råder sig själv helt och hållet, vilket också innebär att
man har ett personligt ansvar för sitt hus.
Samfällighet:
Vid ombildning måste BRF bilda en ”Gemensamfällighetsanläggning” som innefattas av
Teknikhus, lekplatser och övriga grönytor med planteringar.
Boendekostnader:
Idag betalar vi en månadsavgift till föreningen beroende på storlek på andelstal. I detta
ingår utvändigt underhåll.
Vid äganderätt så är avgiften kostnader för egna lån, samfällighetsavgift och
fastighetsskatt. Var och en sköter, bekostar och bestämmer underhålls intervaller i den
egna bostaden. Här kan det även vara bra med gemensamma upphandlingar för att
hålla nere kostnader på de åtgärder som vidtas.
I båda formerna tillkommer värme, vatten och elkostnad.
Jämförelse huvudsakliga
boendekostnader
Bostadsrättsmedlem: Äganderätt:
Månadsavgift (Hyra)
Kapitalkostnader (eget lån)
Minus 30% i skatteavdrag.
Lånekostnad (ej skatteavdrag) Fastighetsskatt.
Fastighetsskatt. Samfällighetsavgift:
Underhåll (yttre, visst inre). Teknikhus.
Administration. (ekonomi, juridik) Gatubelysning, grönytor.
Teknikhus, Snöröjning.
Gatubelysning, grönytor.
Snöröjning.
Värme: Värme:
EL: El:
Fjärrvärme: Fjärrvärme:
Inre underhåll: Inre och Yttre underhåll
(Ev. Kapitalkostnader för eget
lån)
Kostnader för genomförandet av ombildning:
De kostnader som uppkommer i samband med friköpsprocessen (jurist, lantmäteri osv.)
belastas föreningen och tas ut av föreningens likvida medel.
De kostnader som belastar den enskilde är de pantbrev som tas ut för de lån som den
enskilde tecknar. Dessutom skall varje fastighetsägare betala en lagfartsavgift till
staten för att överta fastigheten (1,5% av köpeskillingen).
Stadgar:
I Brf. Skälby Gårds stadgar står följande:
UPPLÖSNING, LIKVIDATION MM.
§38
Om föreningen upplöses skall behållna tillgångar tillfalla medlemmarna i förhållande till
lägenheternas insatser.
Om föreningsstämman beslutar att uppkommen vinst skall delas ut skall vinsten fördelas
mellan medlemmarna i förhållande till lägenheternas årsavgifter för det senaste
räkenskapsåret.
Friköp:
En fullständig konsekvensutredning med alla kostnader måste göras med kontroll av
intresse. Under hösten vintern 2013-214.
Stämmobeslut om likvidation enligt stadgarna (tidigast maj- juni 2014)
Försäljning av BRF till föreningen (till marknadspris).
Försäljning av äganderätten till bostadsrättsinnehavare (till marknadspris)
Likvidation (Upplösning av BRF.), bildande av samfällighetsförening (För
gemensamhetsanläggningen) där medlemskap är obligatoriskt.
Genomförande:
Kontakt tas i ett tidigt skede med nuvarande långivare Swedbank och SBAB.
Juridisk hjälp/Likvidator (Enligt MBF så är Christer Ankarswed den mest kunnige i
Västerås).
Lantmäteriet kontaktas också i tidigt skede.
Västerås kommun kopplas in om det blir aktuellt med förändringar i detaljplanen för
Triangelnätet (förmodligen inte)
Varje hus måste typvärderas beroende på den utrustning som finns. Allt för att få rätt
marknadsvärde på varje hushåll. ( Detta skall/måste utföras av en auktoriserad
firma).
Ekonomiska indikationer:
Belåningsgrad idag Totalt 32.170.000:-kr Totalt på 3264 m2. Per den 31/12 2012.
Detta betyder att ett hus på 104m2 har belåningsgrad på 1.025.000:-kr och en 112m2 har
1.104.000:-kr.
Förutsättningar:
Taxeringsvärde = 75% av marknadsvärdet.
Fastighetsskatt = 1% av taxeringsvärdet.
Räntebidrag:
Föreningen har uppburit subventionsränta (Fastställs av Boverket) fram till och med år 2011,
efter detta upphör det helt. Vid starten var bidraget 4,76% beräknat på 27.453.000:-kr =
130.600:-kr år 1. År 2 minskas det med 4%, år 3 minskas det med 3% för att år 2011 vara
nere i totalt 4%.
Fastighetsskatt:
Föreningen är befriad från fastighetsskatt fram till år 2012. Enligt idag gällande regler. Från
2013 betalas 50% av fastighetsskatten fram till år 2018 då skall 100% debiteras.
Reavinstskatten:
Även reavinstskatten har förändrats efter senaste politiska val och flera propåer finns från
politiska företrädare att en ny förändring kan ske efter valet år 2014.
Ingågna avtal:
Avtal som BRF har ingått (Kabel-TV, snöröjning, sandning) måste föreningen säga upp i
laga tid. I de flesta fall ett (1) år uppsägning.
Samfällighetsavgift:
Alla boende måste med automatik vara med i ”Gemensamhetssamfällighet”.
I denna ingår ett deltagande i de städdagar som samfällighetsföreningen bestämmer samt
så ingår gräsklippning av allmänna ytor enligt gräsklippningsplan.
Där finns kostnader för:
Skötsel av allmänna ytor, gräsmatta (klippning/gödning) lekplatser. 5.000:-kr.
Skötsel av Teknikhus. 1.000:-
Belysning/el inom allmänna ytor/Mätvägen. 15.000:-
Snöröjning/Sandning. 30.000:-
Totalt: 51.000:- eller 1.700:-kr per hushåll och år.( År 2012)
Övriga kostnader som idag belastar föreningen försvinner det får var och en själva sköta och
betala.
Ekonomisk förvaltning. 35.000:-
Övriga förvaltningskostnader 6.000:-
Revisionsarvode 9.000:-
Löpande underhåll. 9.000:-
Fastighetsförsäkring. 29.000:-
Kabel-TV 38.000:-
Totalt: 126.000:-kr. eller 4.200:-kr per hushåll och år. (År 2012)
Att ovanstående kostnader ligger utanför det gemensamma ansvaret är ingen självklarhet,
men här kan man ju kanske göra vinster genom att gå ihop och handla kollektivtProcess:
En av grundförutsättningarna för genomförande är att en stor majoritet av medlemmar i Brf.
Skälby Gård är för ett ombildande.
Detta är en process som från det man tagit styrelsebeslut på att gå vidare kommer att ta två
år att genomföra. Två årsstämmor med 2/3-majoritet krävs för beslut.
Under resans gång kommer processen också att kosta pengar både för föreningen som för
den enskilde innan man kommit till skott.
Västerås maj 2013..
Styrelsen Brf. Skälby Gård.
Enligt uppdrag Lasse Andersson.

År 2018 uppkom frågan igen föreningen hade då ett extra årsmöte i januari 2018.

FRIKÖP AV BOSTADSRÄTTEN.

FÖRDELAR:

När processen är klar och genomförd så kan förtjänsten per bostad vara 500-1000 kr per månad. Man kan göra avdrag för räntan på de lån som tidigare låg i föreningen. 30% Man har rätt till ROT-avdrag för yttre underhåll.

NACKDELAR;

Föreningens lån på ca. 31 miljoner fördelas på samtliga enligt tidigare godkänt fördelningstal. När du äger huset har du hela underhållsansvaret för fastigheten. Idag har föreningen allt ansvar för det yttre underhållet.

PROCESSEN:

På två på varandra följande föreningsstämmor skall 2/3 av medlemmarna som är närvarande och registrerade på stämman godkänna att man vill genomföra processen.
Kontakta konsult som skall genomföra processen. Offert från Forum Fastighetsekonomi/Håkan Olsson landar på 562.000:- inkl. moms, resor tillkommer.
Konsulten gör en friköpskalkyl för varje boende som visar hur boendeekonomin blir efter friköpet.
Konsulten säkerställer att en avstyckning kan och får genomföras i kontakt med Västerås Stad.
Föreningens styrelse avgår och skall biträda konsulten under processen.
Konsulten utser en likvidator.
Ansökan om avstyckning av hus och mark hos Lantmäteriet. En ny registerfastighet måste bildas för varje hus och mark.
Lantmäteriet bildar en gemensamhetsanläggning som skall förvaltas av en samfällighetsförening som skall sköta grönytor/gräsklippning/lekplatser, väg/Mätvägen/snöröjning/sandning, Teknikhus, vattenavläsning.
Föreningens bank SBAB delar upp föreningens lån på de blivande småhusägarna.
Varje medlem säljer sin bostadsrätt till föreningen.
Medlemmarna återköper sitt hus genom att betala en nettoköpeskillning som består av andel av lån och kostnader för friköpet.
En avslutande föreningsstämma genomförs.
Föreningens slutredovisning lämnas till Bolagsverket och föreningen likvideras.

NACKDELAR FÖR BRF. SKÄLBY GÅRD:

Att friköpa ett parhus är inte att föredra det är enklare med en friliggande bostad. Vi har gemensamma tak, stuprör, väggar osv. Om en vill måla, byta tak osv. så kan konflikter uppstå.
Friköpsprocessen tar ca, 8-12 månader. Att avbryta processen före likvidation kostar väldigt mycket.
Nästan hela föreningens underhållsfond kommer att försvinna genom att betala konsulten. Efter processen är var och en ansvarig för sitt underhåll.
Brf. Skälby gård är idag januari 2018 en mycket välmående förening med en god underhållsfond, låga låneräntor, litet underhållsbehov varför inga avgiftshöjningar syns de närmaste 4-5 åren.

FRÅGOR FÖR DEN ENSKILDE:

Var och en betalar lagfartsavgift/Stämpelskatt 1,5% ca. 15-20.000 per bostad.
Om reavinst uppkommer skall man betala en reavinstskatt på 22%.
Att sälja sin bostadsrätt under likvidationsprocessen går om en ev. Köpare accepterar detta.

Vi får nya regler vad gäller lån och amortering från 1 mars 2018.
Det nya amorteringskravet innebär att alla som lånar mer än 4,5 gånger sin årliga bruttoinkomst ska amortera ytterligare 1 % på hela bolånet per år utöver gällande amorteringskrav.
Vi har val i september 2018.